Après avoir réalisé un bilan de votre patrimoine, personnellement ou, mieux, avec un conseiller en gestion de patrimoine, vous êtes motivé pour effectuer un premier investissement immobilier locatif. L’objet de cet article est d’examiner les différents aspects à prendre en compte avant de vous lancer dans une opération. Cela représente en effet un coût souvent plus élevé qu’on ne le croit ; cela suppose une recherche méthodique et rationnelle ; cela implique des contraintes dans la durée : on peut suspendre sans problème les versements sur un contrat d’épargne retraite mais on n’arrête pas le paiement des mensualités d’un emprunt. C’est tout cela que nous allons voir ci-après.
- Éléments du coût de l’investissement immobilier :
- prix du bien
- commission agence si ancien
- frais d’enregistrement
- intérêts financiers
- frais de syndic (rédaction du règlement de copropriété)
- frais de recherche de locataire, rédaction de bail et enregistrement
- frais de gestion locative (hypothèse délégation de gestion ) pour encaisser les loyers, préparer les états de déclaration foncière, appliquer les indexations, etc…)
- taxe urbaine (après 5 ans si immobilier neuf)
- impôt sur le revenu
- Critères choix : neuf ou d’occasion ?
Avantages du neuf :
- Le bien est prêt à louer ; pas de travaux de copropriété à prévoir
- meilleure maîtrise des paramètres d’achat (quartier, orientation, étage, standing)
- frais d’enregistrement plus faibles
G pas d’exonération fiscale sauf cas très spécifiques
Avantages de l’ancien :
- prix moins élevé
- meilleure maîtrise date livraison
- existence d’un historique du fonctionnement de la copropriété : les copropriétaires sont peu disciplinés pour le paiement des charges et cela peut peser sur l’entretien de la résidence.
- Type de bien ?
- maison ou appartement ou encore local commercial
- taille : T1, T2, T3, T4 ou T5
- moyen ou haut standing
- orientation
- étage
- Définition de la capacité de financement :
Capacité d’emprunt :
la mensualité ne devra pas dépasser 33% du revenu mensuel de l’investisseur. Attention ! Certaines banques n’intègrent pas le loyer potentiel dans le revenu global car il est par nature aléatoire. D’autres prendront en compte 75% de ce loyer.
Capacité d’epargne :
le loyer net des frais de gestion locative ne suffira pas à couvrir la mensualité du prêt sauf si l’investisseur fait un gros apport personnel ce qui, fiscalement, serait inintéressant. Il faudra donc qu’il complète le loyer par un montant à déterminer. Il faut noter qu’en cas de défaut du locataire ou en cas de vacance locative, investisseur va devoir assumer la totalité de la mensualité.
Conclusion
Les réponses à ces différentes questions doivent vous permettre de définir le cadre d’un projet et il ne vous restera qu’à le “mettre en musique”, c’est à dire le chiffrer à partir d’un bien réel.
Je souhaite insister sur le fait que le choix du bien ne doit pas être dicté par une projection de vos goûts personnels : il va falloir trouver un ou des locataires (la colocation peut présenter des avantages) que vous devez considérer comme des “clients”. Donc, de même qu’un industriel définit un produit en fonction du besoin du consommateur, vous devez examiner ce qui est le plus recherché : peut-être un bien milieu de gamme dans un quartier dynamique où la demande locative est forte plutôt qu’un bien de haut standing dans un quartier très résidentiel où il vous faudra trouver des locataires aisés… mais pas suffisamment pour acheter et sans doute plus exigeants. Il en va de même pour l’agencement du bien : par exemple, si la mode est à la cuisine américaine, allez dans ce sens même si vous n’aimez pas cela. En revanche, l’orientation doit être sud ou sud-ouest : certains promoteurs prétendent que dans le cas d’un investissement locatif, ce n’est pas très important : c’est faux car certains locataires peuvent être très sensibles à cet aspect et par ailleurs, quand vous voudrez revendre le bien, le critère prendra toute son importance. Il faut penser au bruit et à l’isolation. Enfin, le stationnement est désormais un point primordial.
Pour terminer, je veux vous inciter à recourir aux services d’un “pro”. Tout cela n’est pas si facile : sérieux du promoteur et qualité du contrat de réservation si achat dans le neuf ; rédaction du compromis si achat dans l’ancien ; différé d’amortissement pour supporter les mensualités pendant la construction : vous maîtrisez tout ça ? il faut que vous soyez bien coaché pour établir le plan de financement par quelqu’un de qualifié et d’objectif : un conseiller en gestion de patrimoine.
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