Evidemment, on n’a pas manqué de vous dire que c’est une solution idéale pour compléter votre future retraite ! Il est vrai qu’elle présente des avantages réels : bonne protection contre l’inflation pendant la phase de financement et ensuite à la retraite ; effet de levier de l’emprunt ; contrainte choisie. Je ne vais pas vous dire le contraire puisque j’ai « joué » cette carte, entre autres, et que je suis heureux, aujourd’hui de profiter de revenus fonciers. L’objet de cet article est de vous dire que ce n’est pas adapté à tout le monde !
✳️ L’amputation de la capacité d’emprunt
Si le fait d’emprunter est un formidable levier pour le développement d’un patrimoine -celui-ci évolue à la hausse alors que votre emprunt est fondé sur le capital de départ, il peut limiter vos possibilités d’effectuer un autre emprunt pour votre résidence principale ou même à titre professionnel (achat d’un fonds de commerce ou investissements). Le banquier, soucieux de la solvabilité de son client, va calculer son fameux scoring :
((revenus professionnels + revenus immobiliers affectés d’un coefficient) x 33%) – totalité des mensualités en cours = mensualité acceptable pour le nouveau prêt.
Notez que le revenu immobilier escompté sera affecté d’un coefficient, donc minoré, car le banquier intègre la possibilité d’un accident de location. 75% est une norme raisonnable.
Si une nouvelle opération devait se présenter, la marge disponible pourrait être insuffisante. Il en résulte qu’un investissement locatif est inadapté pour
- quelqu’un qui n’est pas propriétaire de son logement principal (à moins qu’il soit assujetti à des mutations géographiques régulières)
- quelqu’un qui envisage un investissement professionnel important
✳️ La contrainte dans le temps :
L’avantage de l’immobilier locatif est qu’il contraint à un effort de financement important et ininterrompu jusqu’au terme du prêt. En 35 ans de carrière, j’ai constaté que les sommes versées périodiquement sur des placements sont en moyenne très nettement inférieures au montant des mensualités de prêt bancaire que les particuliers acceptent de supporter. Mais la contrepartie en est que si un plan de financement est trop ambitieux et/ou s’il y a un accident de parcours, pas question de demander à son banquier une suspension des traites !!! C’est donc un problème en cas d’accident social (divorce, décès non assuré)
- L’investissement locatif est donc inadapté pour les personnes dont le revenu fluctue beaucoup ou qui risquent de devoir changer d’emploi.
✳️ Le suivi et l’entretien
L’investissement locatif suppose un suivi pendant la construction ou les travaux initiaux et aussi pendant la phase de location : participation aux réunions de copropriété, recherche et sélection de locataires, rédaction du bail, état des lieux, révision des loyers. Ne pensez pas que vous pourrez tout déléguer à une agence !
Ensuite, il faudra entretenir le bien immobilier : il se dégrade du fait du climat salin et humide de la côte marocaine et aussi… du fait des locataires successifs. Cela pourra entraîner une charge financière pas imputable immédiatement sur les loyers. De toutes les façons, il est prudent de ne pas « consommer » la totalité du loyer et d’en provisionner une partie à cet effet.
- Je pense donc que quelqu’un qui serait très peu disponible, sans un minimum de compétence juridique ou sans être bien conseillé pourra avoir quelques soucis.
✳️ Le risque locatif et ses conséquences
Quel propriétaire immobilier connaissez-vous n’ayant jamais eu de problème ? loyers impayés, départ brutal voire sans vous prévenir, locataires indélicats, vacance locative ? Bien sûr, il existe des moyens de limiter le risque (qualité de la sélection, assurances) mais mon propos est de voir si tout le monde est en mesure de faire face à ces incidents : la mensualité de prêt tombe chaque mois et le loyer ne rentre pas.
- Si on n’a pas une bonne épargne de précaution et/ou un revenu confortable pour passer une phase difficile, le risque est de devoir vendre le bien et le problème avec l’immobilier, c’est que pour bien vendre, il faut pouvoir prendre son temps.
Voilà le tour d’horizon effectué. Il faut en déduire que l’investissement locatif doit découler d’un bilan patrimonial, même si l’on n’est pas millionnaire. Il faut être certain qu’il s’insère harmonieusement dans un projet de vie car l’immobilier est un investissement long terme : bien placé et de qualité, il se vendra toujours mais suivant la conjoncture et les circonstances, cela pourra prendre du temps. Ensuite, si la décision est prise, procéder de façon la plus méthodique et la plus rationnelle possible dans le choix du bien : neuf ou ancien, collectif ou individuel, quartier, etc…
Dans la négative, faites un effort conséquent d’épargne périodique pour être en mesure, plus tard, de « passer à l’acte ».
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